что нового в недвижимости в 2021 году

Что ждёт владельцев недвижимости в 2021 году. Новые законы и судебная практика

В данной статье рассмотрим краткий обзор наиболее значимых изменений в законодательстве, касающихся собственников недвижимости, и тех, кто планирует её приобрести.

В конце статьи вас ждёт бонус, в виде подборки судебной практики за 2020 год, связанной с недвижимостью. Все приведённые мною дела имеют большое значение для гражданского оборота. Реквизиты судебных актов также приведены.

Новые законы в 2021 году

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.

6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

Также с 1 января 2021 года размораживается взыскание неустоек по оплате задолженности за ЖКХ.

Федеральным законом от 28.11.2018г. N 442-ФЗ «О внесении изменений в статьи 159 и 160 Жилищного кодекса Российской Федерации», изменяется пункт 3 статьи 160 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная практика по делам с недвижимостью за 2020 год

1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2019 года.

2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной. Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ 18-1.

3. У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.

4. Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года.

5. Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве. Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет. Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года.

6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов. Данную долю нельзя выделить (т.е. она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №78-КГ16-36.

7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ19-193.

8. Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга. В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу. Такое иждивение должно длиться не менее одного года.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года.

9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца. Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года.

10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается. Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или «насильно» «дарить» ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года.

11. Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту. Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года.

12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него. Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года.

13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №33-КГ18-11.

Источник

Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.

Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.

Что было с ценами в 2021 году

В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.

«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.

Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.

Почему растут цены на новостройки

Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.

Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Где новые квартиры подорожали сильнее всего

Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.

Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.

В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.

Читайте также

Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году

Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.

«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.

Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.

Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.

С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.

Ждать ли снижения цен

Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.

На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.

Источник

Главные тенденции на рынке новостроек в 2021 году. Мнения экспертов

Главным драйвером изменений девелопеского продукта в 2021 году стала пандемия. На рынке новостроек растут предложение и качество проектов. Все больше элементов в проектах, присущих более высоким сегментам, становятся нормой. Повышается спрос на качество проектов в целом, разнообразие планировок квартир. Все большее значение приобретает благоустройство территории, а также развитая инфраструктура магазинов и сервисов на первых этажах. Игроки рынка новостроек рассказали о главных тенденциях на рынке первичного жилья в 2021 году.

Опрос проходил среди участников премии в сфере девелопмента PROESTATE & TOBY AWARDS 2021. Профессиональная премия проводится оргкомитетом международного инвестиционного форума PROESTATE и американской Ассоциацией домовладельцев и управляющих зданиями при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Ассоциации инвесторов Москвы.

«Трансформация девелоперского продукта стала ответом на изменение потребительских предпочтений»

Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет»:

— Трансформация девелоперского продукта стала ответом на изменение потребительских предпочтений. Приобретая новое жилье, покупатели хотят получить уже готовое пространство для жизни — как внутри квартиры, так и за ее пределами. Тратить время на ремонт или дорогу до спортзала теперь иррационально, гораздо важнее уделить время себе и своим близким.

Требования клиентов возросли и к инфраструктуре жилого комплекса. Ретейл на первых этажах домов, детские сады и школы — это стандартный набор для девелопера, создающего новые крупные районы. Чтобы удовлетворить потребности жителей всех возрастов и сделать наши проекты более привлекательными, на этапе мастер-планирования мы создаем дополнительные современные пространства — плейхабы, спортивные комплексы, экопарки и многое другое.

Эффективное управление проектами с множеством элементов требует инновационных решений. Цифровизация процессов в данном случае — необходимая мера, которая позволяет соблюдать сроки строительства и оптимизировать расходы. В своей работе мы используем ряд собственных систем управления проектной деятельностью, которые охватывают в том числе партнеров и клиентов. Автоматизация процессов также позволит сократить сроки строительства жилых объектов с 24 до 18 месяцев без потери качества.

«Рынок жилой недвижимости сегодня — это рынок покупателя»

Анастасия Малкова, управляющий партнер STONE HEDGE:

— Рынок жилой недвижимости сегодня — это рынок покупателя. Именно запросы клиентов определяют характеристики объекта. С начала 2020 года главным драйвером изменений была пандемия. Она принесла длительную самоизоляцию, и поэтому покупатели стали чаще обращать внимание на большие окна, террасы, балконы, кладовые комнаты и все то, что способно сгладить последствия ограничений.

В последние годы возросли требования покупателей к рациональному использованию жилой площади. Рынок услышал этот запрос и отреагировал: средняя площадь лота незначительно скорректировалась в меньшую сторону, в то время как планировки стали более продуманными и эргономичными, когда «работает» буквально каждый квадратный метр.

В целом можно отметить постоянный рост качества жилых проектов во всех сегментах. Покупатели ценят панорамное остекление и высокие потолки. Возрос запрос на большие продуманные дворовые территории, в том числе многоуровневые. Здесь внутренний и внешний объемы объединяются уже не визуально, а на уровне бытовых ощущений.

«На рынке значительно расширяется линейка предложения»

Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»:

— На рынке значительно расширяется линейка предложения даже в масштабе одного проекта — в частности, есть различные варианты габаритов квартиры и ее функционала. Развитие технологий и применение новых разработок также играют не последнюю роль. Так, внедрение новых материалов и инженерного оборудования помогает делать жилье более экологичным. В целом подходы к проектированию, строительству, разработке стали гибче, и это основное, к чему идут девелоперы.

Высокий уровень cпроса мы наблюдаем на квартиры с отделкой. Это выгодно и удобно для покупателя. Стоимость отделки чаще всего включается в цену квадратного метра, а это значит, что привлечение ипотечных средств позволяет заемщику оплатить ими в том числе и ремонт, а не только саму квартиру.

Также отмечу растущую популярность услуги трейд-ин — это удобно тем, что покупатель быстро продает свое жилье, при этом на время продажи за ним бронируется недвижимость, а цена выбранной квартиры замораживается на время сделки.

«Совершенствовать продукт — это требование рынка»

Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК:

— Совершенствовать продукт — это требование рынка, особенно в высоком ценовом сегменте. Сейчас многие крупные застройщики разрабатывают свои стандарты продукта и качества. В ГК ФСК, например, есть стандарт детских площадок, он был разработан совместно с ведущими психологами. Помимо этого, у нас есть собственная продуктовая лаборатория, которая изучает и проверяет инновационные решения на рынке, затем внедряет, осуществляя контроль качества уже на наших ЖК. У нас также есть линейка облачных решений для работы с информационными моделями (BIM) и не только. Нововведения дают возможность находить эффективные и современные решения для проекта.

Если мы посмотрим на жилые дома комфорт-класса, то очень часто можем встретить в нем элементы из более высокого сегмента. То же самое касается и бизнес-класса. В своих проектах мы предлагаем премиальные решения. Например, в ЖК Sydney City отделка класса де-люкс. Как показал наш опрос, немаловажную роль играет и концепция всего проекта. Sydney City мы реализуем в концепции well-being. Чтобы построить в соответствии с критериями этой философии, мы обратились к международному стандарту WELL. Это особый подход к проектированию зданий и окружающего пространства с заботой о самочувствии людей.

«Проекты становятся все комфортнее и продуманнее»

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Проекты становятся все комфортнее и продуманнее, опции из более высоких сегментов постепенно перетекают в более демократичные — высокие потолки, панорамные окна, ландшафтный дизайн, собственные рекреационные зоны, ответственный подход девелоперов к продаже/сдаче в аренду коммерческой недвижимости в составе проектов. Активно внедряются такие решения, как хобби-румы, мастер-спальни с гардеробной и ванной, домашний офис, кладовые на цокольных этажах домах.

Еще один пример, когда продукт из высокого класса пошел в массы, — система «Умный дом». Всего несколько лет назад это были очень дорогостоящие решения, выполняемые на заказ. При установке оборудования вскрывались стены, прокладывались километры кабелей. Сейчас с развитием интернета вещей (IoT) у многих производителей появились беспроводные решения, которые можно взять в «коробочном» исполнении и наращивать функционал по желанию.

Трансформации способствуют и растущие требования покупателей, и взросление и меняющаяся культура общества в целом, и в последние два года — пандемия. Локдаун оказал мощное влияние на отношение к собственному дому и ежедневному быту. Для жителей важно, чтобы дома можно было выделить пространство для каждого члена семьи: родителям — для работы, детям — для учебы, а также место для совместного отдыха.

Немаловажную роль играют окружение и комфортная среда за пределами квартиры, во дворе, районе. В ответ на этот запрос девелоперы проектируют мультиформатные общественные пространства, парки и зоны для активного отдыха, чтобы за досугом не приходилось ехать далеко.

«Для девелопера становится критически важным понимать образ своего клиента»

Виктор Сальников, директор ООО «Институт проектирования, архитектуры и дизайна» (ИнПАД, Екатеринбург):

— Рынок и продукт динамично меняются. Если еще вчера было достаточно вложиться в фасад и благоустройство, то сегодня главным трендом, определяющим успех проекта, становятся сценарии жизни, и чем больше таких вариантов, тем успешнее проект. Для девелопера критически важно понимать образ своего клиента, иметь данные о привычках и потребностях — правильно считать тренды.

Главной фишкой становится комплексный подход к освоению и развитию территорий, а также изменение сознания, осознанности потребителя. Теперь покупатель может выбирать, и постепенно люди осознают, что выбор определит их жизнь на годы вперед, а главное, что есть выбор и реальная конкуренция разных продуктов.

Наша задача как архитекторов и инженеров создать такой проект, в котором возможна реализация этих сценариев, при этом никто не снимает с нас функции оптимизации проектных решений как с точки зрения прямых затрат на стадии строительства, так и последующей эксплуатации.

«Конкуренция будет происходить на уровне качества продукта»

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA:

— Продукт, безусловно, изменился, причем довольно быстро — всего за несколько лет. Сначала он изменился с подачи отдельных девелоперов-инноваторов, к числу которых относится и LEGENDA, — тех, кто не побоялся рискнуть и предложить потребителю что-то новое, чего ранее на нашем рынке не было. Потребитель осознал и оценил инновации не сразу, потребовалось несколько лет изменения сознания. И только после того как остальные игроки увидели «доказательство рублем», поняли, что старый продукт уже неинтересен и добавленной стоимости в себе не содержит, все вынужденно начали работать над новым. И к настоящему моменту это дало результат. Сегодня мы, с одной стороны, имеем довольно требовательного и искушенного покупателя и с другой — эволюцию продукта в девелопменте.

Сейчас минимальный уровень комплектации современного жилья, который ожидают покупатели, довольно высок. Он требует и узнаваемую архитектуру, и закрытые дворы, и качественное благоустройство, и набор сервисных услуг, продуманные планировочные решения, наличие разнообразной коммерческой инфраструктуры. С такой базой все сложнее развивать продукт — если рынок будет оставаться высококонкурентным, он потребует постоянной динамики. Конкуренция будет происходить на уровне качества продукта, поиска таких решений, которые способны удовлетворить нового требовательного клиента.

Источник