вид объекта вторичка что значит

Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?

Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.

Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Повышенный спрос на госипотеку под 6,5%

Как быстро и выгодно продать квартиру через агентство недвижимости

Источник

Вторичный рынок жилья – что это такое?

Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые Откроется в новой вкладке.»>права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Откроется в новой вкладке.»>Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (например – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ).

Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.

При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка». То есть даже если Застройщик (или компания-подрядчик, или дольщик) оформил квартиру в свежепостроенном доме в свою собственность, а потом продает эту квартиру на рынке, то это уже считается вторичным жильем, несмотря на то, что сам дом – новостройка, и в нем еще никто не живет.

Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.

В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к праву собственности, а вовсе не к возрасту дома.

Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.

Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

У «вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого собственника-продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.

Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички» (строительный риск), но количество самих рисков у «вторички» существенно выше.

Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного Откроется в новой вкладке.»>оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.

Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или Откроется в новой вкладке.»>правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (2-3-х лет, например), считается высокорисковым для покупки.

Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).

Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>«Выбор рынка».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).

Источник

Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир?

Кто из нас не хотел бы жить в новеньком доме в зеленом районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью? Чтобы около дома было достаточно парковочных мест, территория была обжитой и ухоженной. А главное – чтобы эта квартира была по карману.

Однако все описанное – это идеальная модель, которую не найти ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Поскольку и у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы, без которых не обойтись. О том, как же выбрать квартиру для покупки, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.

Все новенькое, или Плюсы первички

Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.

«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».

По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.

Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.

Плюсы вторички

Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.

Минусы старого жилого фонда

Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:

Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).

Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).

Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.

«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.

Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.

Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».

А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:

«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».

По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.

«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».

Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).

Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».

«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

Источник